星盛商业管理股份有限公司(下称：星盛商业)向港交所主板递交IPO招股书。

　　星盛商业透过多间附属公司于中国进行业务，控股股东为黄先生、高星及德瑞投资。集团历史可追溯至2004年，当时星河苏活公园实业(一间由最终控股股东黄先生控制的物业发展公司)成立了一支商业运营服务团队，为深圳福田星河COCO Park(北区)提供商业运营服务。

　　星河商置集团于2013年11月18日在中国成立为有限公司。截至其成立日期，其由星河商用置业投资(一间分别由星河商置集团的前董事黄春玲及独立第三方庄丽冰拥有50%权益的公司)全资拥有。基于管理购物中心的成功及为进一步强化星盛商业的商业运营服务业务，于2014年12月29日，星河置业集团(一间由黄先生控制的公司)向黄春玲及庄丽冰收购了星河商用置业投资的全部权益，星河商用置业投资间接持有星河商置集团的全部权益。

　　值得一提的是，星河商置集团的股份于2016年12月2日在全国中小企业股份转让系统挂牌，自2019年8月23日起终止股票挂牌。自成立以来，星河商置集团为星盛商业的主要运营附属公司，并一直主要从事提供商业运营服务，并主要集中于大湾区及其他地区提供委托管理服务及品牌及管理输出服务。

　　目前，星盛商业是大湾区领先的商业运营服务供货商，并在全国其他区域管理多个项目。截至2019年9月30日，星盛商业已将地域覆盖范围扩展至中国16个城市，管理合共38个购物中心及商业综合体，其中21个位于大湾区(15个位于深圳)、六个位于长三角地区、四个位于华中地区及七个位于其他地区。截至2019年9月30日，星盛商业订立合约以向38个商用物业项目提供服务，覆盖中国16个城市，总合约面积约2,870,000平方米，当中57.1%由独立第三方物业发展商开发。

　　星盛商业的品牌系统主要包括城市型购物中心「COCO Park」 (以城市消费者为目标)、区域型购物中心「COCOCity」及「iCO」(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、小区型购物中心「COCO Garden」(以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心「第三空间」。

　　星盛商业向客户提供全面的商业运营服务，包括(i) 定位、建筑咨询及租户招揽服务、(ii)运营管理服务、(iii)物业租赁服务及(iv)增值服务。于往绩记录期间，星盛商业主要以三个运营模式提供的商业运营服务产生收入：1委托管理服务模式2品牌及管理输出服务模式3整租服务模式。

　　财务方面，截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九个月，星盛商业持续经营业务的收入分别为2.78亿元、3.29亿元及2.89亿元，期内利润分别为4794万元、7779万元及8371万元。截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，星盛商业的总合约面积分别约1,624,000平方米、2,073,000平方米及2,870,000平方米，当中由独立第三方物业发展商开发的商用物业之合约面积分别约为968,000平方米、1,377,000平方米及1,640,000平方米。

　　资本邦提示，星盛商业大部分收入来自就星河控股及其联系人(亦为星盛商业于往绩记录期间的最大客户)所开发及╱或拥有的物业所提供的商业运营服务。

　　于往绩记录期间，星盛商业大部分商业运营服务合约与星河控股及其联系人开发的物业管理有关。截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九个月，向星河控股及其联系人开发的商用物业提供商业运营服务所得收入分别占星盛商业来自持续经营业务的收入总额之90.2%、88.4%及88.6%。

　　于往绩记录期间，星河控股及其联系人为星盛商业的最大客户。

　　截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九个月，向星河控股及其联系人提供服务所录得的收入分别为人民币63.3百万元、人民币66.6百万元及人民币70.4百万元。

　　星盛商业在商业运营服务分部主要向星河控股及其联系人提供(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。

　　由于星盛商业对星河控股及其联系人的业务策略并无控制权，亦无法控制影响其业务运营的宏观经济或其他因素，任何有关星河控股及其联系人运营或其开发新物业的能力的不利发展均可能影响星盛商业取得新商业运营服务合约的能力。

　　此外，星盛商业无法保证，所有与星河控股及其联系人订立的商业运营服务合约将于届满后成功续约。星盛商业亦无法保证，倘星盛商业未能重续有关合约，星盛商业将能够自其他来源

　　成功及时或按有利条款取得替代客户以弥补损失。尽管星盛商业计划透过寻求与独立第三方物业发展商合作以拓展业务，惟星盛商业无法保证，星盛商业将能够成功。倘发生任何该等事件，星盛商业的业务、财务状况及经营业绩可能受到重大不利影响。

　　资本邦另外了解到，星盛商业于往绩记录期间的大部分采购源自最大供货商星河控股及其联系人。

　　截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九个月，星盛商业向单一最大供货商星河控股及其联系人的采购额分别为人民币39.7百万元、人民币 45.1百万元及人民币42.0百万元，分别占星盛商业持续经营业务的服务成本总额之28.5%、28.4%及30.1%。该等采购额主要指集团向星河控股及其联系人获得的物业管理服务。星盛商业预期，向星河控股及其联系人的采购未来将会继续占服务成本总额的重大部分。倘星河控股及其联系人决定终止与集团的业务关系，星盛商业或未能及时觅得替代供货商，继而可能对星盛商业的业务及财务业绩构成重大不利影响。